[摘要] 华润置地是央企在房地产这个赛道中，非常值得剖析的一个样本，大家仔细想想，华润置地应该是不论商业的万象城，还是住宅的九里、悦府等都具备强势品牌的房地产开发商了，这样的房企标本在行业内几乎没有，并且包括整体的新产业孵化，都走在行业的前面，而今天和大家分享的项目，让人感觉到强势的华润，又回来了
华润置地是央企在房地产这个赛道中，非常值得剖析的一个样本
大家仔细想想，华润置地应该是不论商业的万象城，还是住宅的九里、悦府等都具备强势品牌的房地产开发商了，这样的房企标本在行业内几乎没有，并且包括整体的新产业孵化，都走在行业的前面
而今天和大家分享的项目，让人感觉到强势的华润，又回来了，并且还带来了全新的商务新品牌
01
先从城市战略开始说起，2014年，京津冀一体化协同发展上升为国家战略
而北京大兴国际机场正是在这项重大国家战略背景下的中国“新国门”，同时也是国家实施“一带一路”战略的重要窗口
应该说，配得上“国家战略”四个字的区位真的是凤毛麟角，而北京大兴国际机场作为京津冀协同发展的国家重大项目，预计到2025年综合客流将达到7200多万人次
换句话说，未来这里将成为世界的综合交通枢纽，当然，实现这个目标其实是很难的
需要多种资源和配套的整合，而这些规划资源的背后，往往又都是的
因此，不管是从规划的能级还是人流看，北京大兴国际机场在未来都会深刻的影响整个区域格局
在定位和地段上看，这项工程其实就是不可复制的创新，换句话说，就是对待这样一种的工程，只能成功不能失败
因此请来了著名的设计师扎哈（2004年普利兹克建筑奖获奖者）
由于其建筑的复杂性、难度和体量，被英国《卫报》评为“新世界七大奇迹之首”
如果你仔细看，会发现建筑的整体造型如同凤凰展翅，从航站楼中心伸出五条指廊，由于紧挨着航站楼北侧，被称为“第六指廊”
考虑到后期的巨大人流，要服务好这些庞大的客户群且取得比较好的满意度，如果单纯依靠机场本身来运营的话难度比较大
因此“第六指廊”在功能定位上就是新机场的综合服务楼，在经营模式上也与其他五条指廊不同，是国家在空港领域首次引入社会资本参与
经过多个维度的比较及考评，最后选择了华润置地来深度参与第六指廊的建设，并且负责招商运营
但最更让人意想不到的是，华润置地直接将其命名为华润置地中心
一般很少有企业直接把自己的名称冠名给建筑的，除非这座建筑真的是占据了不可替代的重要作用，对于企业而言更是一种“门楣”的象征
事实也确实如此
02
华润置地中心，整体的建筑面积达到14万㎡
其中靠近航站楼的南段是办公和商业功能，通过一个很短的廊桥与航站楼无缝连接，北段为酒店功能
从功能分布看，华润置地中心分地下轨道站台层、地上6层（含一处夹层），其中在南段，地上一层及其夹层为办公功能，地上二层为商业功能，地上三到五层为办公功能，在北段，地上六层均为酒店功能
换句话说，华润置地在这里打造了一个包含写字楼、商业和酒店的超强商务综合体
这对于很多地产开发商而言，是没法想象的，因为实在太难实现了
为什么这么说
因为这项工程是70周年国庆献礼的工程，而华润置地中心将会作为机场的一部分一起呈现，意味着你不仅要有极强的建设管控能力，在规定时间内完成，还要保证招商运营环节不脱钩
为了将整个综合服务楼更能体现中国文化，华润置地更是将北京四合院的设计理念直接搬到了内景，打造了200多米长的阳光中庭
这样做的好处就是让所有在此办公或是休闲娱乐的人都不会感觉到很压抑，同时更符合中国人的相处方式，企业可以在这里结识伙伴，拓展资源，对于华润置地来说，代价就是整体的成本会很高
不仅如此，华润置地为了强化办公区的整体绿化率，直接将室外景观室内化，身处其中就像处在被花花草草包围的四合院中，整体的绿植的布局远远超过了我们的想象，室内遍布特色水景和绿化
通过对高科技绿化生态系统的研发，将实现室内所有绿植的自循环
当然，除了室内的植物系统以外，整个华润置地中心的每一处都自带高科技
比如项目特有外部双层呼吸玻璃幕墙，自带外循环，节能环保，为了确保室内的空气质量，通过中央新风系统24不间断的循环室内空气
包括通讯系统、安防系统、楼控系统等都是写字楼的级别
建筑，始终是要为人服务的
为了更加凸显建筑的温暖，华润置地甚至直接邀请了台湾的著名设计大师陈瑞宪对标诚品书店，围绕旅人书房的主题，打造了全新的住宿环境
如果你仔细看，你会发现华润置地中心所处的地理位置实在太优越了，所有进出的轨道交通动线、停车楼动线全部都在这里汇聚
换句话说，这相当于直接把整个北京大兴国际机场的人流都在往这边导，机场的轨道交通人群，停车楼人群经由此通往航站楼，从本质上看，这其实也代表着项目具有极高的商务价值
7200万人流的能级，哪怕放到全世界任何一栋楼宇、商业体或是综合机场进行比较
也都是的
由于所在地理位置的战略重要性以及集聚全球净值客户的能力，对于写字楼用户和商业用户来说，意味着在这里可以以的代价获取的全球化综合交通配套、净值的客户以及创新舒适的办公空间
就仿佛处在了中国和世界的节点上
一方面意味着站在这个很重要的枢纽位置上可以获取最快的信息和资源，进行最快的信息链接，同时，更重要的是，你也可以将自己的企业形象、产品直接进行对外输出，这有助于品牌影响力的大幅度提升
华润置地中心将成为全球企业的商务交往中心、高端商业汇聚的中心、文化设施展览中心、全球国际会展中心
中国成果，科技文化创新的企业和单位能在这个位置代表中国向外发声音，对外输出他们的影响力和品牌
在这里，不管是物流还是人流，都代表着能级的聚集
03
如果说北京大兴国际机场的项目体现了华润置地战略思考的深度
那么对于写字楼运营升级的理解，则体现了华润置地华北大区对于商务运营的深刻洞察能力
中国写字楼的发展经历了70年代的楼宇变高、80年代公共设施增多、90年代功能空间增加、00年代硬件的堆砌
不知道大家发现没有，不管是写字楼开发商还是运营者，好像都在做一些重复的事情，所有的项目都是千篇一律的，也就意味着项目之间是没有任何差异化的
如何破局，华润置地华北大区提出了两个关键词
链接和汇聚
在前期，人与人之间，企业与企业之间相对来说是固定的，是缺乏有效链接的，由于技术的限定，彼此之间的沟通并不多，互相之间是断层的
很多东西你需要亲力亲为的从头到尾的参与，由此产生的问题就是单个企业体之间的生产成本特别的大
还有就是汇聚，在我们的真实世界中，如果仅凭单个个体的努力，就像是单打独斗的蜜蜂一样，是非常渺小且战斗力有限
因此，先通过链接的方式进行彼此信息之间的无缝交换，再通过汇聚的方式进行资源整合，最终或许可以形成一种全新的能级
就这样把整个产品逻辑给想清楚后，华润置地就很顺理成章的作出了下一步，直接把中国写字楼的运营模式升级到了创新的4.0商务模式
华润置地给这个创新的商务模式起了个新名字，叫CRUnion，分别通过智慧化、产业化、平台化、生态化四个维度体现
说的简单点就是华润置地通过各类高科技的运用，提供更高效、舒适的办公方式和空间，并借助华润天生优势，直接把企业客户纳入华润的整个产业资源链环节，享受华润所有资源的倾斜支撑
同时通过线上和线下的两个平台，客户与客户之间产生交互和融合，形成一个互通共融的有机生态
同时，更让人想不到的是，华润置地直接把“大共享”的概念进行了放大，也就是你不仅可以实现资源“楼内共享”，还能实现“楼间共享”
所有入驻的企业都可以享受全华北所有商办空间和服务，真正实现“一席在手，走遍华北都能办公”
想明白产品逻辑后，华润置地又根据产品的特色进行了两条产品线的划分
一条是中心系，占据了城市核心地段，代表了高端商务产品系，另一条是美好办公润联行，更自由更灵活的空间，植入中心系，实现以上所说的大共享。在全华北进行散点式布局，让所有入驻企业在华北可以无界办公
一旦把产品线和产品逻辑都很想的通透了，基本上能保证这个项目新模式的根基都已经被打好了，再加上华润置地华北大区长期以来的储备的商办运营经验
整个CRUnion整体来说不愧为华润置地全新一代强势标杆品牌
04
地产行业的集中度是越来越强烈了，所有的开发都将慢慢进入深水区，特别是商业运营这块，整体的竞争更是激烈万分
能否为市场和客户提供精装稀缺的好产品，则是产品能否脱离竞争圈的关键，这就需要具有非常强的资源整合能力，雄厚的产品运营能力以及深厚的产品力的根基
说实话我很期待国家战略下的北京大兴国际机场项目将为华润置地带来怎样的滚雪球效应
以上为正文，来自卢俊
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