[摘要] 由于城市内圈土地基本被本地地头蛇把持，所以只能败走远郊拿地，在地段上没优势、高地价的裹挟，不少大开发商都倾向于去做CEO盘。
这阵子，【大胡子说房】团队一直在调研大湾区各城的项目，一圈走下来，我发现，在大湾区火热概念的包装下，各大开发商都踊跃进入各城市拿地布局，而由于城市内圈土地基本被本地地头蛇把持，所以只能败走远郊拿地，在地段上没优势、高地价的裹挟，不少大开发商都倾向于去做CEO盘。
CEO盘：也称贵妇盘，就是拼尽全力把产品的溢价做到，一般都是片区内最贵的项目。
这个词起源于温州师奶炒房团，就是把房子造成“跪舔式”地求贵妇来买：大开发商、的地段、的商业交通配套、的学区、大品牌物业、一流新中式园林、国内外设计师设计。
你能想到的，统统满足你。
CEO盘特别迎合穿着Channel套装，挎装LV手袋再脚踩8㎝的华伦天奴高跟鞋的贵妇的幻想。毕竟女人买房最容易被样板间的高颜值视觉诱惑，然后冲动刷卡。
而现在的CEO盘，由于受困主城区土地紧缺，已经不能占据一流地段，转而到了郊区，在偏僻的远郊，周围杂草丛生，突然出现了一个造型独特、摩登崭新的豪华售楼部和几栋孤零零的房子。
虽然目前的郊区CEO盘标准有所降低，但还是当初那套打法：大开发商、地铁周边、引入名校分校、大品牌物业、一流新中式园林、国内外设计师设计。
虽然是在郊区，但这些项目在宣传上都毫不示弱，尽可能地往高端豪宅区靠，来感受一下宣传语中的画风：萃塔尖作品之大成，承脉大城历史与荣光，以当代语境，诠释中国高端居住的藏品艺术，敬呈一部引领时代的世界地标作品。
当然，颜值美丽，价格就注定不美丽，虽然这些郊区CEO已经不像代占据市中心CEO盘，和周边项目高达1倍的价差，但差不多也能达到30％左右的价差。
拿深圳光明来举例，光明目前规划的地铁有2020年开通光明-罗湖科学馆6号线，2023年开通的光明-深圳湾口岸13号线。
光明最贵项目龙光玖龙台：位于光明重点规划的凤凰城板块内，位于6、13号线交汇处，打造了全光明规模的自持商业，小区内有原生湖和人造湖泊的生态园林，一期50000元／㎡，已售罄。即将加推二期，吹风价是58000元／㎡。
而在龙光玖龙台1.8公里之远，6号线的下一站，星河天地，单地铁，自带星河引以为傲的商业CoCoCity，户型赠送比很高，42000元／㎡。
但缺点就是地段上没有那么突出，位于凤凰城边缘，商业体量没有那么大，园林没有那么漂亮，城市界面乱一点，周围有厂房和农民房，并没有特别大的硬伤。
1.8公里，16000元／㎡的价差，撇开刚需，单纯考虑投资，考虑未来的投资，你说，是要选龙光玖龙台还是星河天地？
想必你已经知道答案了，龙光玖龙台就是典型的CEO盘，我非常肯定龙光玖龙台比星河天地地段要出色、产品更。
任何事情都是要讲究边际效益递减。
在的地段，房子卖5.8万，如果再走1.8公里，房价降一个档次，差的项目可以享受好项目本身的配套，未来在房价上涨的过程中，有点缺陷的项目反而更有投资前景。
而且在刚需扎堆的光明，市场本身就对价格非常敏感，地段上就决定了这里是没有豪宅的潜质，二期的吹风价是5.8万。
那未来二手房预期是要卖8万、10万吗？而8万、10万是要比肩南山的价格，有这个预算，为什么我不选南山？
在未来片区规划落地，大盘整体上涨时，你的买入价格越高，就意味着你的持有无法突破一个高峰值。
历史证明，片区内最贵的CEO盘，一般都是“坑盘”。
这一点，已经在广州市区珠江新城最出名的CEO盘凯旋新世界上得到了验证了。
2010年，凯旋新世界卖5.4万／㎡，产品建造非常高端，直接望珠江公园。而当时位置和产品远不如凯旋新世界的保利心语均价1.8万／㎡。
2013年，凯旋新世界卖6.9万／㎡，位置和产品远不如凯旋新世界的中海花城湾3.7万／㎡。
2019年，凯旋新世界望珠江公园的户型大概是14-15万／㎡，而不望公园的户型10万／㎡也能成交，而保利心语和中海花湾城都已经同步跑到了9-11万／㎡的价格。
9年，CEO盘凯旋新世界只涨了2倍多，甚至都跑不赢珠江新城整体大盘的涨幅，更别说跑赢当时有着巨大价差优势的保利心语中海花湾城。
而凯旋新世界的房价轨迹就是大部分CEO盘的宿命：片区内“坑盘”，价格高，又涨不动。
站在比其他项目更高的起点，在楼市下跌时确实更抗跌。但在中国单边上涨的行情中，CEO盘的涨幅简直是丧失了作为房产投资品的尊严。
为什么CEO盘敢卖这样的价格？
归根到底是因为有钱人愿意为此买单，另一方是开发商的楼面价高，只能高配产品，卖5.8万和5万都一样可以卖得出去，为什么我不卖5.8万呢？
有钱人买这个房子更多是出于自住的需求，我买来自己住，我就是想要大开发商、大开发商、的地段、的商业交通配套、的学区、大品牌物业、一流新中式园林、国内外设计师设计。
而且买价格高的房子，能获得更纯粹的居住品质，更高端的圈层，市场已经自动用价格淘汰了购买力低的购房者，淘汰了低端的群租客。至于涨幅，有钱人也是比较佛系。
以上，对于有钱人刚需来说，全是优点。而对于投资来说，统统都成了弱点。
为什么完美的CEO盘涨不过普通盘？
因为在投资中，就是要买有短板有缺陷的房子，未来随着区域的发展，补齐短板抹平缺陷，才有涨价空间。例如：
旁边是厂房和农民房，那在未来城区土地越来越稀缺下，片区有没有城市综合整治更新，甚至拆迁旧改的可能性。
现在片区内还是地铁空白，但在大基建和地铁规划的推动下，2年、3年内有没有可能修通地铁呢？
现在周围内商业配套不齐全，只有街铺、小超市这些低端配套，随着人口和产业导入，未来是不是有修建大型商业广场的需求呢？
......
这些短板统统都是未来房价上涨的动能，
而CEO盘比片区内的其他项目卖高价，已经抹平了这种短板带来的价差，在快速推进的郊区建设中，优势更加不突出。
还有一点，很多房产小白深受完美主义的荼毒，只要投资必然要求优质。
而专业的房产投资人基本都是宁要面积大一点，也不要学区。
一方面，优质学区，意味着需要支付更高的溢价，而现在多校划片，的不确定性越来越强，而到真正要卖二手房时，又不一定划在学区内。
目前限价，各楼层户型之间价差不大，可以选优质楼层，但在房价正常下，假设好楼层和好户型价差较大的情况，更没有必要去选好楼层和户型。
卖二手房，把握时机，卖对点位，比产品本身更重要。
最不建议大家去买CEO盘，最关键的原因，曾经项目高定价引以为傲的用材用料、户型设计优势、高精装品质、园林景观，经过时间沉淀，溢价都已大打折扣。而未来都是5年以上的长持周期，全都会折旧，价差优势不再。
而且中国的房地产发展速度太快了，产品更新迭代速度也非常快，现在盛行的科技住宅——居住升级、全生命周期户型——实用率超高、十字单体装配式住宅——公摊少得房率高、新中式园林景观——小而美...
以前哪里有呢？
同样的，2019年CEO盘所引以为傲的那些溢价，仅仅是在2019年算得上，放在2025年，2035年，这样的产品就只有被吊打的份，在未来的市场里不值一提。
就像美人迟暮，再美的少女，都会变成婆婆，房子也一样。
而且现在郊区的这些CEO盘，只是片区开发初期算得上，未来随着越来越多的开发商进驻，各项目之间的激烈竞争会让整个片区的品质抬升，毕竟到时，项目这么多，你总得高于平均品质之上，你才能卖得出去。
所以，这个世界上没有不能买的房子，只有不能买的价格。
你可以不喜欢这样不完美的房子，但只要它能赚钱就好了。
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