[摘要] 最近的楼市，冰火两重天。有的城市，万人摇号排队买房，中签率低至1.5％；有的城市，通宵排队买房，最低中介佣金高达10万；而有的城市，一边“两连降”，一边去化平平。唯一可以确定的是，经过去年一年的调整，一二线城市率先筑底，今年将开启回暖，相应的中西部三四线城市将失去投资价值
最近的楼市，冰火两重天。
有的城市，万人摇号排队买房，中签率低至1.5％；
有的城市，通宵排队买房，中介高达10万；
而有的城市，一边“两连降”，一边去化平平。
今年楼市的不确定性，比以往来的更猛烈些。有的在回暖，有的仍将是严寒。
可以确定的是，经过去年一年的调整，一二线城市率先筑底，今年将开启回暖，相应的中西部三四线城市将失去投资价值，这些城市的房价将面临剧烈波动，资金将从三四线城市回撤到一二线。
曙光已现，一线城市率先回温
2月份，一线城市新建商品房环比上涨0.3％；二手房止跌为赢，上涨0.1％。一线城市房价率先回温，楼市稳中向好的趋势明显。
从2014至今，进过大大小小几轮调控，房价却越涨越高。而房价越涨，房价的接受度越高，刚需、投资打算买房的人群更多。另外，由于一线城市调控收紧的时间，随着调控边际效应递减，此前积压的购房需求将批量释放，尤其是那些调控政策即将“解绑”的城市。
春节假期后，部分地方楼市传出“小阳春”行情，一些楼盘成交价量均有所反弹。2月份四个一线城市新房成交面积同比均上涨，房价也有所松动。一线和部分二线城市由于率先调控，率先降温，如今已处于市场底部，有一定的回升动力。
以深圳为例，从2014年开始，非深户购房就被层层加码，社保从满1年、3年，一直增加到5年。掐指一算，从2014年到2019年，刚好是满5年社保的年限，此时深圳将释放之前堆积的大量购房需求。如果你有钱买房，却一直卡在了社保上，现在好不容易机会来了，这个时候你不会买吗？
土地流拍，反向刺激信贷松绑
楼市牛市能否真正出现，还需要看信贷的宽松程度，特别是“认房又认贷”是否继续执行。
2018年，随着对房贷政策全面从严，房企从资金端到资产端的现金流大幅度被挤压。2018年土地流拍率创历史新高，共流拍土地1808块，较2017年大幅上涨93.16％。其中，一线城市流拍土地21宗，二线城市流拍519宗，三四线城市流拍1268宗。资金压力成为本波土地流拍的重要原因。
在商品房用地供给上，也存在一些限制，比如加大建设租赁房、共有产权住房、经济适用房，都一定程度上减少了商品房用地。一些土地配建政策，如开发商需承担幼儿园、绿化公园等社区公共项目的建设，以及竞自持的规定等，都对开发商的拿地热情起到一定的抑制。
市场的不景气，影响了企业拿地的决策。另一方面，居民房贷也降温，销售回款慢，溢价率也偏高，收紧房企融资渠道，都增加了企业的资金压力。
常理来说，土地流拍会直接导致财政收入的减少。但2018年卖地收入6.5万亿，创下历史新高，土地收入仍然占到地方预算收入的2／3。说明政府为避免财政收入的大幅减少，增加了土地供应。综合WIND数据显示，2018年土地供应同比涨近10％，增幅集中在住宅用地的供应。但土地有限，无限供地肯定是不可持续的。
今年，国家统计局发布的2019年1-2月份房企购置土地面积、成交价也均有2位数的下降。这种情况也要改观。
文武之道一张一弛，今年的信贷政策肯定是偏宽松的，从年初央行放水就可以看出来。另外，目前流动性相对充裕，各地也在降低购房利率上浮水平。
楼市分化是主流，未来要选择优质城市投资
大家买房子，绝不仅仅是为了自住，投资也是隐含的价值。谁不想白住一套房，还顺带赚一笔钱呢？
其实，一座城市的一切价值都体现在它的房价当中。一座城市的房价，锚定了了这座城市的价值。正所谓便宜没好货，好货不便宜。买房，一定要擦亮你的双眼，找准优质的城市进行投资。
一二线的热点城市，由于前期调控过严，未来房贷、行政性措施放松，价格会有所回升。
三四线城市及其他非热点地区，相对缺乏人口、产业的支撑，棚改货币化政策也在退出，加之前期已经透支了涨幅，未来会面临很大的下调压力。
这里给大家三点建议——
刚需族：注意个税社保别断缴，买房量力而行。
改善型：认清是首套还是二套，普通还是非普通住房。
投资客：注意投资配置，尤其要布局一二线热点城市，特别是近两年跌幅较大的热点城市热点区域。
——————————END———————————
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
