[摘要] 我们在房产市场能接触的投资产品，大概会有住宅、公寓、商铺、写字楼，在这些投资标的里边，我们该怎么来做抉择呢？他们是否存在投资的优先级别？我们得出的结论是买房的最高优先级是住宅，为什么呢？
我们在房产市场能接触的投资产品，大概会有住宅、公寓、商铺、写字楼，在这些投资标的里边，我们该怎么来做抉择呢？他们是否存在投资的优先级别？
我们得出的结论是买房的优先级是住宅，为什么呢？①需求最旺盛；②住宅用地最稀缺；
需求旺盛，是因为中国的城市化水平距离还差发达国家一大截距离，中国正在大国崛起。
那为什么说住宅用地最稀缺呢？
①18亿亩耕地红线，也就是说中国的地一定得保证18亿亩耕地不能少，每个省和每个市都有耕地的要求，耕地多了，建设用地自然就少了。（深圳也得保留很多耕地）②中国决策层的“重工商抑住宅”，商办用地、工厂用地批地的优先级远远高于住宅用地。因为工商用地可以给一个城市带来可持续的GDP啊，譬如商铺、写字楼、购物中心。但是住宅用地，它就不会产生GDP。所以会有“重工商抑住宅”的一个决策。
我们来看下数据，东京居住用地占比73％，广州29％，北京28％，深圳26％，这，都没有东京的一半啊。东京是全球发达城市里边住宅用地占比的，换一个美国纽约，纽约的居住用地占比也是44％。
纽约的44％和深圳的26％感觉不是差很远，但我们来看看纽约的工业用地占比是3.9％，而我们深圳的是多少？36％！差了将近10倍。
纽约随着城市的发展，地价越来越昂贵啊，所以把制造业等工业用地迁移到其他城市。当然了，深圳现在的工业用地占比36％，但是随着城市的发展也会进一步的下降，像深圳的华为搬到了东莞的松山湖，这就是城市化进展的一个例子。华为跑了，这是深圳城市化进一步发展的表明。
以上可以表明中国城市的住宅居住用地是非常稀缺的，特别是中国的核心城市。
住宅的哪些呢？①房价上涨②租金
当然，所有的房产主要来自这两点。
对于住宅，房价上涨的是比较强的，而租金相对较弱。公寓刚好相反，房价上涨的会弱一点，租金会相对强一点。
从国际上来看优质的住宅租金率是低于优质的商用物业租金率的，所以对于住宅，如果讲究住宅要有的话，其实主要还是靠房价上涨，租金你把它当做是一个辅助。
然后来看下公寓的，公寓的租金比较强，所以你买公寓的心态是要关注租金的率，一定得明白公寓的年率是多少，年率能不能达到4％、5％，如果可以的话，这房子就可以买，你不要对房价的上涨抱有太大的希望。
如果行情来了，公寓价格也暴涨，那就当做是意外之喜吧。带着这样的心态买公寓就会正常很多了。
那问题来了，经常有“买房知识科普”的朋友问我，说我卖掉住宅区买一套公寓，这个行不行？看了这个分析，你可以感受到卖掉住宅区买公寓是不太可取的，除非你的住宅，真的很破、很烂、没有前景了。
说了住宅个公寓，我们再来对比下商铺和写字楼。公寓和写字楼、商铺的租金有什么不同？我们假设他们的租金率是一样的，但是它们获取租金的难易程度是不一样的。
公寓面对的主要是个人租户，写字楼和商铺主要面向的是企业租客。对于个人租户来说，目标客群量是比企业用户多的多的。
个人租房，你很容易在中介门店租到，但是你要去租一套写字楼，跑去问中介门店，这个就难多了，他们手上的资源不是不多的。
公寓与商铺和写字楼的信息流传度也是不一样的，你发一个租赁信息，租公寓和商铺、写字楼的转发程度是不一样的。
还有一个很重要的就是，交易成本的不一样，你面向企业租户的时候，你是要开发票还得交房产税的。理论上公寓在出租的时候也要交房产税开发票，但是由于是个人租户，你又没去申报，所以就不用交。所以面对企业租户，你的成本是增加的。
所以在优先级排名里边1.住宅2.公寓3.写字楼或商铺4.度假房产品
度假房产品不值钱，就是你买的度假类房产品，你就当做是买了一个玩具好了，不要指望它有很多的，有很多的就当做意外之喜吧。
投资商铺的人还是蛮多的，下面我们继续研究下商铺，看下商铺的标的优先级。
优质的社区底商，这是排名位的，然后才是购物中心的外挂商铺。什么叫做外挂商铺？就是一个集中的购物中心，外面有一条街，然后这条街上的开发商把这些商铺分割掉，卖给你，这个是排名第二位的。
第三位的是购物中心分割式的室内商铺，就是开发商它自己都没能支撑全部的室内商铺，这里割掉卖点给你，那里割掉卖点给你，这个将来的经营就会有比较大的问题。
但这不是最差的商铺，最差的商铺是什么？是专业市场类的分割式商铺，这种商铺你不要碰。如果是二十年前你买这样的商铺还有可能赚到钱，但是这个时代你要赚钱就很难了。
反而是现在的互联网时代，BAT都在加持线下商业，社区底商的价值在慢慢的回归。所以优质社区底商在优先级里边，应该会比较靠前。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
