楼市里如果只有三个小趋势需要重视

真叫卢俊  2019-01-28 10:10

[摘要] 我们可以看到，房地产直接切入了宏观、中观、微观三个界面，很少有一个行业可以切入到这么多的维度，对经济的基本面会产生这么大的影响

从2018年年末开始，已经沉寂了大半年的楼市慢慢又开始热闹起来了，一城一策貌似变成了主旋律，各地密集的楼市调控政策开始让人眼花缭乱看不清楚

不少小伙伴都懵了，纷纷表示看不懂房地产走势接下来到底如何，说实话，现在很多城市所走的路是没有可以参照的样本的，所以后期能取得什么样的效果，确实不太清楚

另外就是政策在落地过程中会不会打折，执行程度怎么样，其实也挺考验当地政府的智慧的，很多“一日游政策”的出台，其实就是对于舆情的认知不足所导致的

我们可以预想的是，2019年各个城市未来的调控政策一定会出现明显的差异化，但大方向是松的

每次房地产大趋势的变化，其实都是有征兆的，我们应该关注那些比较典型的小趋势，因为决定行业走势的很有可能就是这些细枝末节的事情，在弯弯绕绕的影响着地产走势

所谓的见微知著，大概说的就是这样的情况吧

01房地产行业的庞大，已渗透进了社会发展的每一个层面

2018年的GDP成绩出来了，去年一年GDP的总量超过了90万亿，同比增长6.6％，超过了6.5％的预期目标，商品房销售额为15万亿元，同比增长了12.2％

从宏观层面看，房地产的占比实在太高了，大到可以直接影响国家经济的走向，去年房地产业和建筑业相加差不多是12万亿，还有占了30万亿大头的工业，这里面又包含了大量与房地产相关的玻璃、钢铁、混泥土、家电制造等等，因此，房地产对于经济的影响，真的可以说是同荣同损；

从中观层面看，土地出让金对于城市建设的开展也有非常大的决定作用，地卖贵了，政府才有更大的勇气去扩大城市的建设版图，而土地要卖贵的前提是楼市整体的走向是正向的；

从微观层面看，房地产是居民家庭财富最重要的构成环节，根据前期的统计数据，当前房地产沉淀的财富已经占到了居民财富的77％，每个月的房贷支出对于很多家庭而言，也是一笔比较庞大的支出，房贷支出的金额直接影响了居民的消费欲望和消费能力

我们可以看到，房地产直接切入了宏观、中观、微观三个界面，很少有一个行业可以切入到这么多的维度，对经济的基本面会产生这么大的影响

所以我们可以很明显的感受到房地产行业的庞大，不是简单的其他行业就可以替代的，所以如果要保证经济的健康上扬，就必须保证房地产行业的可持续上涨，而且从整个社会的具体表象看，房子的价值还是非常健康的，在银行体系中，房贷的坏账率永远都是的

同时根据中行报告，预计2019年GDP增长在6.5％左右，为了保证增长，一定会推出一些刺激性的政策出来，比如首套房贷的利率上浮会慢慢放松，降准会再出现1-2次，上半年很多城市大概率上会扩大基建方面的投资，以投资拉动经济增长

每当经济出现低迷时，都会启动基建投资和房地产投资，当然，伴随刺激同步而来的，很多人都会质疑的点就是各类主体债务的上升和泡沫的叠加，这些问题都是可以通过时间慢慢消化的，但唯独经济增长不能停滞

因为GDP每增长1个百分点将能拉动近200万人的就业，从地产到经济到就业，这些都是一环套一环的连环齿轮，而驱动这个齿轮转动的，正是房地产

房地产与经济发展这种内在的逻辑关系，或许就是楼市的本质，决定了大概率事件上这个行业不会出现太多的意外，不管是暴涨还是暴跌都不太可能会出现，稳健一定是持续存在的

因此，2019年的房地产市场，要达到经济增速的目的，房地产平稳向上才是主基调

02人口问题最需要重视的，是人口的转移

我们以前一直担心的就是人太多了怎么办，可是这段时间却频繁出现了另一个信号，提醒我们正在发生的改变：

中国首次出现人口负增长、新生儿出生率下降了

在丁祖昱评楼市年度发布会上，专门用几张片子提到了人口这个变量，同时预测下阶段的人口情况其实是不乐观的

从13年到17年这5年，一孩出生人数整体都在下滑，差值高达331万人

我们需要认清一个现实，就是中国的出生率确实在下滑了，中国适龄青年生育的意愿业正在逐步变低，这其实是经济发展带来的必然趋势而已

那么，对于房地产来说，我们特别需要注意的点是什么

首先，就是对新规划的新区和特色小镇保持一定的谨慎

上面也提到了，年后为了经济发展的需求，各地会陆续上马一些基建项目，但是如果你是出于投资角度考虑的，对于这些新开发的地段，确实需要保持更为理性的态度

因为任何一个新区的建立都是一个缓慢的过程，哪怕是全中国做的的3个新区，浦东新区、滨海新区、郑东新区，集中了那么多的资源，也都至少经历了10年的漫长开发才得以发展，而这些发展，还都是建立在城镇化高速发展、人口红利不断膨胀的基础上

随着人口红利下降，新区所聚集的人口数量会逐步下滑，人口整体还是会在配套和基础设施更完善的城区进行集中和迁移

还有对于非百强县的三四线城市，投资时可以避开

在过去几年，一线城市的总人口仍然保持持续性的流入，二线城市除了东北部分地区外，其余城市的人口也都是处于流入状态的，三线城市的人口流出城市比例从14％上升到了42％，四线城市人口流出城市比例从46％上升到了61％，五六线城市的流出比例更是高达80％

人是跟着产业走的，哪里有好的机会，哪里就会聚集更多的人口

在少部分的三四线的百强县中，还是有产业支撑的，整体的流出还是可控的，但随着人口红利的消失，一二线城市势必会拿出更多的资源进行抢人，导入更多的人口以此保证本地经济的发展

因此，从人口聚集层面看，城市之间未来对于人才的抢夺将更加激烈，没有良好产业基础的城市，很可能会出现持续性的人口流出，人口转移的趋势也会加大，从而进一步降低来自楼市最底层的需求量

03房贷利率上浮的回调，更重要的作用在于对预期的调控

从去年10月份开始，就有多个城市的房贷利率出现了松动

厦门：有银行首套房贷利率已由上浮5％-20％下调至基准利率，甚至部分银行的二套房贷利率也下调了10％-15％

杭州：多家银行下调了房贷利率，首套房贷利率较基准利率由前期的上浮15％-20％回调至上浮10％

另外，苏州、宁波、南京等房地产热门城市也出现部分银行下调房贷利率的现象，下调幅度大约在2-5个百分点，目前房贷利率的上浮已经到了高位，未来的下调趋势是一定的

中国城市房价最典型的规律就是版块轮动，先从一线城市开始，再到二线然后慢慢延伸至三四线，这里面很重要的原因就是资本的逐利性

资本永远是往风险、又比较高的地方集中，一线城市资源最为集中，因此会排在最优先的位置，受到限购影响了，再往二线转移，依次轮替，一直到五六线城市

为什么我们要看主流大城市房贷利率的调整情况，因为大城市影响的面最广，更具有示范效应，大城市一旦调整房贷利率，其他城市过段时间后也会逐步调整

在房住不炒的大前提下，很多城市的的限购政策短时间内是不会放松的，能松一松的也就只有房贷利率了，特别是首套刚需房的利率的下调，基本是比较确定的事情了

好，更深层次的问题来了，我们为什么这么看着房贷利率的调整，难道仅仅是因为每个月可以少还点钱吗

我们可以计算下，如果以贷款100万进行计算，利率由上浮20％回调至上浮15％，下降5个百分点，每个月少还的额度也就仅相差了150元，对于很多人来说，也只是一顿饭的钱

恒大研究院院长任泽平对于房地产发展有个的著名论断：短期看金融、中期看土地、长期看人口

这里面所说的金融，其实就是银行的态度，最明显的特征表现其实就是房贷利率的调整，最直接的代表了银行和政府监管层对房地产的态度

房地产的发展是有周期的，每每到了楼市艰难的时候，总会出现一个信号弹告诉所有人情况在接下来会有所转变了，这个信号弹其实就是房贷利率

信号弹一旦出现，我们的心里总会咯噔一下，对房地产未来的预期，也就逐渐改变和调整了，而一旦预期发生了改变，整个市场的走势，也就出现了分化

所以，从这个逻辑看，房贷利率其实就是房地产变化的“排头兵”

04目前楼市虽然仍处于低位，但最差的时候其实已经过去了

虽然好起来确实不会那么快，想要来一个惊天大逆转或许仍然需要足够的耐心和等待，从点滴数据中，逐步看清楼市未来发展的摸样

现在的楼市，我们需要心存更多的敬畏，敬畏政府、敬畏周期，同时抛弃掉那些一夜暴富轮，真正做到不幻想不妄想，在冬天蛰伏，静待时机的到来

好消息是，最寒冷的大寒已经过去，春分已然临近，不管是在农历还是楼市，大概都是如此

以上为正文，来自R先生

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com