[摘要] 这其实就是为什么山东菏泽取消限售会被那么多人关注的原因，他们关注的其实并不是政策本身，而是担心会不会影响到自己的利益。一句话概括就是：政府政策千万条，我有法式万千招03房价的起伏，其实就是多方力量博弈和政策导向的结果。
道可道，非常道；名可名，非常名。
这是老子道德经开篇的两句话，用很精妙的语言表明：世间的万物很多时候只可意会不可言传，想要进步，就是要靠自己去领悟。
因为工作的原因，我经常会跟一些地产人聊天，这次约了一个干了很多年营销的区域总，聊聊目前客户对于当前楼市的一些基本的反馈。
他说，“其实你知道吗，很多时候是大家都太聪明了，才导致了目前楼市的情况”
我笑着说，在正常的市场环境里，所有人都是逐利，只要是合法的，怎么赚钱怎么来。
“对的，人都是情绪化的，巴菲特所推崇的别人恐惧的时候我贪婪虽然听起来很正确，但其实真的很反人性，真实的情况是别人怎么来的我就怎么来，然后再汇总各类政策不断推陈出新出新的套路和招数，以不变应万变。”
“怎么理解？”“房价，可能会把各行动方的智商都提高20％。”
01虽然目前楼市处于调整期，但从全世界经济发展的进程看，房价的起伏会出现周期性波动，但整体上扬的趋势是肯定的。
趋利避害是人的天性，为了抓住这种周期性的波动，不掉队就要时刻关注楼市政策上的种种变动，从蛛丝马迹中寻找不一样的点。
但人始终是情绪化的动物，无法避开大脑对自身的掌控，对于很多不关注楼市的人来说，只要经过媒体大范围的渲染，往往很容易改变自身的立场。这其实就是为什么山东菏泽取消限售会被那么多人关注的原因，他们关注的其实并不是政策本身，而是担心会不会影响到自己的利益。
如果政策的风向真的改变了，一旦自己没有把握住，很可能损失的就是一大笔钱，而反过来，如果自己有如神助般的提前布好了局，那结果肯定又是不一样。
不管是政府还是开发商，其实都始终都在围绕房价这条波浪线做出符合自身利益化的行动：
1、对于政府来说，维持城市基础设施的建设进程，大力推进城市化的进程，改善普通百姓的生活，不断提高社会保障的力度，这些都需要用到钱。而钱的主要来源，无非就是两方面，一靠税收二靠卖地。
税收收入的增加其实是代表了城市整体竞争力的上升，这是个缓慢的过程，涉及到了城市的能级、可整合的资源、人才结构等，哪怕政府领导人再有能力，也要慢慢去摸索；
但卖地不一样，基本可以起到立竿见影的效果。对于大部分城市来说，城市能级越低，对土地的依赖就会越大，像北上广深这样的一线城市，对土地财政的依赖其实并不突出。
多卖地，多回笼资金，确保城市建设大踏步的往前走，其实本身也没有什么对错。三四线城市经济结构单一、产业链条简单，也就只能这样了，但什么时候卖地却是门很深的学问。
政府卖地的节奏就是，行情好的时候会多进行土地出让的操作，行情不好的时候就少卖点地，这就跟我们做生意是一样的思路。看到商品涨价了，赶紧调整下价格，价格低了，先慢点出货，实在低到自己的心理预期了，甚至会囤货不出。甚至在一些三四线城市，政府在准备出让土地前，会召集地产商们开会，如果大家明确连底价都不会拍，那么暂时就不出让了。
对于开发商来说，的动作无非就是土拍拿地。在土地市场火热的时候，遍地都是地王，开发商通过各种渠道去不断的融资，加高拿地的杠杆，而一旦出现楼市下行，土地基本都是零溢价了。我们可以明显的看到，在2016年房价暴涨时，范围内土地出让金的平均溢价率都是的。
政府和开发商，其实就是代表了土地市场的强势供给端，通过在市场上的不断博弈，围绕着房价的涨幅，做出最有利决策。
02当然，随着房价的不断上升，要调控这种增速，对于政府来说，最直接有效的办法就是提升买入门槛、限制购买力。比如社保的缴纳条件由2年变成5年，比如只有按家庭为单位才能购房，比如一套房的面积不能太大，大了就要多征税等等。
但人民群众的智慧是无穷的，在不断上涨的房价预期中，也是有各种应对政策的：
如果每个人都只能买一套房，那我就往大面积的买，开发商也根据政策的调整造大面积的房屋，交付以后再隔开，变成两套房；
如果社保的缴纳条件由2年变成5年，那我就去看看能不能跟公司申请补几个月，提高缴税基数，反正就是多交钱嘛，只是把时间缩短一点；
如果一套房的面积不能超过120平，超过了要多缴税，那就把房子建的高一点，交付以后再隔成两层，对外宣传就说是loft跃层；
如果一二手房价差倒挂严重，只能通过摇号的方式去购买，那就发动七大姑八大姨，一下子去登记好多个，这样中签的概率也就翻了好几倍，所以90多岁的老奶奶去买新房也就不足为奇了；
如果限制每个家庭只能买一套住房，那么有些人可能就会通过假离婚，把一个家庭变成两个家庭，再通过跟其他人结婚和离婚的方式，一生二，二生三～～
房价在不经意间确实会影响到离婚率，从周围亲朋好友了解到的情况看，也能明显感受到一线城市真实的离婚率相比于三四线城市确实存在比较明显的失真。
现在去很多地方的民政局离婚窗口，工作人员往往会问你两个问题，你们是准备要办事还是真的来离婚的，如果说准备办事，就会工作效率奇高的帮你们办完各种手续，如果你说是真的来离婚的，就会苦口婆心的告诉你要考虑到孩子、双方家庭等等，希望你们考虑清楚。
一句话概括就是：政府政策千万条，我有法式万千招
03房价的起伏，其实就是多方力量博弈和政策导向的结果。从短波周期看，起伏不会太大，但如果真的要对接下来的楼市进行一点预判，结合前期亲身调研的结果，有几点可以跟大家分享下：
1、需要从主观意识上敬畏政府的力量
影响房产的价格因素有很多，其中，最避不开的就是政府那只隐形的手，政府的力量可以调控的广度和深度都非常大。
针对不同的经济形势，政府往往会释放出不同的政策导向，比如基准利率。2015年底2016年初的时候，楼市暗淡，政府就开始下调基准利率，房贷的话还可以打9折，有的银行还能做到88折、85折，这其实就是政府鼓励你在买房，碰到这种情况，都不需要犹豫，适当的加点杠杆，响应政府号召，冲入楼市，买了就有了对冲的筹码。
到了17年，楼市的温度有点高了，为了抑制全民买房的热情，政府又开始上浮房贷利率，这是政府在用另一种形式告诉你，买房得适可而止，得收收手了，这时，就得控制住心中的投资欲望，不然，就只能深深的陷在高位房价中。
对于处在局中的人，追涨杀跌是本能，投资本身就是一场与人性凶猛搏斗的战斗，学会敬畏政府，才能在一定程度上克服人性的一点弱点。
2、买房投资本身就是件延迟反馈的事情
房产除了居住属性，还有很大的一部分属性在于可以作为一件投资品进行交易，如果投资正确，很有可能会产生很大的率，这种率很有可能会远远超出你日常的工资，这其实是一件被反复证明的事情
当然，不鼓励短线去炒房，那是风险家的事情，房产价格会有波动，如果在短期内频繁的交易房产，其实与赌博无异。对于我们普通人来说，需要尽可能拉长这种交易周期
政府规划的落地需要时间，人口的聚集需要时间，产业的形成也需要时间，这些其实都会慢慢反应在房价上，因此，站在相对较长的时间范围内进行房产投资，才可以吃到化地利润红利
站在这个时间点，很多人其实已经把大量可用来流动的钱都投资在房产中了，同时受制于限售的影响，又无法出售，会感觉生活的压力
其实你可以理解为给自己强制性的买了份高的储蓄型产品，与其买着股票被套或是买了P2P提心吊胆，还不如买套房来作为投资储蓄。
房贷，让我们把省吃俭用下来的日常费用，配置给了未来，相比于其他人大手大脚的享受生活，你只是选择了享受的延迟来临
3、房东的期待值已经被拉低到了极限
但把时间轴线拉到今年上半年或是年初，很多房源的挂盘价格是600万，甚至是700万，但发现根本就卖不动，只能不断降价，最夸张的一套房子几乎每个月都要调低2次价格，但到现在还没有卖出。很多房东表示，自己去年就想卖的，但当时以为还要再涨，想着先等等，就这么一等，发现就真的再也卖不掉了。4、不是房子卖不出去，而是价格不对
目前楼市下行，对于有房票的人来说，要么就是没钱，要么就是在观望等待。中介为了让自己的推荐更有效率，一般把房源分成A、B、C三类，A类房源就是房子的价格是全小区的，房东是最配合的，同时还愿意降价的，B类就是房子价格一般，但房子的卖相也就是品质、楼层、装修什么的还可以，房东也愿意配合，C类就是价格比较高，房东也不同意降价了。对于A类客户，基本都会重点进行推荐，所有来咨询的客户都会带看，然后反复强调房子的性价比，确保A类房源能尽快售出，所以，如果真心想要卖房的，就真的要把自己房子的挂牌价格变成全小区的。
04人永远是趋利性的动物，但也正是个体对利益的这种追求，推动社会在不断的进步。
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