[摘要] 选房分三步走第一步是明确房子的性质第二步是选择小区第三步是选房第二步选择小区在选好城市，准备好资金之后，购房人往往会开始考虑下列需求
选房分三步走步是明确房子的性质第二步是选择小区第三步是选房
第二步选择小区
在选好城市，准备好资金之后，购房人往往会开始考虑下列需求：上班方便的需求、孩子上学的需求、对房屋品质的需求、对居住舒适度的需求、对房子面积大小的需求。通过综合考虑这些需求，我们就能初步锁定购房的区域和房子的类型。
比如我们想买离公司近的房子——是先生上班近还是太太上班近？当然也可以取两个公司的中间位置。你可以选择公司附近方圆三千米的房子，也可以选择公司附近地铁沿线的房子。
在城市里，地铁周边的房屋价格基本不会相差太大，越靠近市中心，房子的价格越高，但是也没有高得太明显，在一个区域内一般会有多个小区，不同小区的价格还是有一定差别的。同样的地段，有的房子一平方米2.5万元，有的房子一平方米2万元，这和小区的档次息息相关。一般来说，按价格从低到高排序，小区可以分成如下几类：拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、高档住宅小区、别墅小区。
其中商住小区一般都不能对应学区，单位小区在房屋质量、学区和物业上相对更有优势，性价比较高。
所以如果你的资金宽裕，就选择新建商品房小区（新、量大、户型好）或者单位小区。如果资金不宽裕，就选择老旧小区或者拆迁安置小区（尽量别考虑）。如果你是“土豪”，那还是买别墅和高档住宅。
如果你居住的同时要注册公司，商住小区是（能办理营业执照）。
房地产行业严格遵守一分钱一分货的硬道理，房子的价格便宜或者高昂，一定是有原因的，一两个业主可以凭着心情报价，一个小区几百上千户业主全部报高价或报低价的可能性非常小。在市场交易中，二手房小区的平均价格能极好地体现这个房子的价值，购房人不要图便宜去买房子无缘无故便宜的小区。
买房一定要先看房。我一般是先用一天时间把所有的目标小区转一遍，然后再联系中介看房子。用两天时间走完问完，我在一个区域基本就是专家了，能确定我喜欢哪个小区。
然后我就会委托中介帮我专门找某个小区的房源。
要特别注意，一个小区的房源有可能分散在多个中介的手里，尤其是那些门店离小区很近的中介。卖得好的小区，附近一定有中介的门店。中介门店又往往连在一起。我们锁定小区之后，就要挨家挨户上门拜访，通过多个中介寻找同一个小区的房源，通过多个中介对同一套房子询价，通过比较多个中介来确定最合适的中介费，这样既可以避免信息不对称，又可以省掉数万块钱。通过中介找房子的时候，你还可以了解一个重要的信息：房源数量。
但是现在一二手房价格倒挂严重，在一线城市，有的一手房价格是二手房的八折，甚至低到七折。
为什么会出现这种现象
政府可以人为干预一手房价格，但二手房却很难进行集中定价。所以在二手房比较纠结混沌的时候，政府希望通过一手房价格干预的模式，使得整个行业的泡沫、预期有所降低。这是政府的一个短期行为，但它的诉求和目的是希望通过一手房的信号来抑制二手房价格。
明年的趋势怎么样呢？
这里要看开发商对项目的妥协程度，一手房价格低，很多开发商是不愿意妥协的。目前开发商一定会妥协。因为伴随着今年这一波地王之后，明年一些项目已经进入交房阶段，如果那个时候房子还不销售的话，对于企业的资金链，压力是非常大的。所以，明年一手房会比较好抄底，大量项目选择妥协，以七折、八折的价格对外入市（但即使是这样依然比目前在售的房价会高不少），因此目前对刚需用户，买一手是最合适的。
为了增加各位选择小区的信息储备，我把几种不同类型的小区分别讲一下。
居民小区
在我国经济体制转型前，政府集中建造了很多6层的房子（6层以上就必须修电梯了），这些老小区一般分属于好几家不同的产权单位，人员结构比较复杂，老年业主比较多，房子设施老旧，房龄老，小区多为开放小区。除此之外，这种小区还有户型不好、学区不错、公共空间相对狭小等特点。老小区建造的时候汽车并不普及，小区里停车一般比较麻烦。这类小区的优点是便宜、公摊小，有可能拆迁改造。老旧公房房龄较长，当年的建筑设计师理念比较陈旧，在房子的户型问题上总有一些奇葩的设计，比如有的卫生间特别小，就能放得下一个马桶，洗澡要站在马桶上洗；有的没有客厅，在四五十平方米里面硬塞下一个两居。早些年家家都有很多子女，设计师设计房子的时候一定要保证床位充足，因此人均面积都设计得比较小。像我们现在六七十平方米的一般都是一居室，八九十平方米的是两居室，120平方米的是三居室；放在过去则是三四十平方米的是一居室，60平方米的是两居室，90平方米就做成三居室了。总之，住惯了大房子的人可能会不习惯这种小区的户型设计。
商品房小区
这种小区是市场主流、库存主力，房源多。商品房小区都比较新，房龄最长的商品房小区也就20多年，短的甚至10年不到。但是房龄长短还是有区别的，一般房龄越短，房子体现出
来的设计理念就越新。南方小区的设计理念一般比北方小区的设计理念要更新换代得快一些。
封闭小区、人车分流、小区绿化、地下车库，这些都是现代小区的基本配置。人车分流就是车辆从小区的出入口直接进入地下车库，与行人在小区内的活动互不影响，对有小孩的家庭来说比较安全。商品房小区有一个最容易被忽视的问题：物业问题。买房时，开发商会捆绑销售一个物业公司给你。按道理来说，每个月交物业费的是你，物业公司是你的管家。但中国的现实情况却是业主反而成了仆人，物业才是主人。因为小区不是你自己的小区，是数千户业主的小区，有数千个主人。如果是你自己家请了个小保姆，干得不好你换一个就是了。但是小区请一个管家，干得不好，要超过半数的业主同意才能把管家换掉。就算全体业主都同意换物业公司，这个管家手里还有保安队，二三十个有组织的保安就可以“打倒”数千名无组织的业主。所以物业是非常重要的，不要贪图便宜，上了贼船。
中国有85％的小区没有业委会，在15％有业委会的小区，又有大量业委会是傀儡，是为了满足物业公司涨物业费、续签物业服务合同的需要而特意成立的业委会。一个小区交房的时候业主因为各种问题和开发商维权过一次，过上三五年为了成立业委会，业主又要和物业公司“战斗”一次，甚至一批业主“革命”不成功，第二批业主“卷土重来”，第三批业主“三顾茅庐”，这些都是买二手房的业主不知道的。比如北京很著名的美丽园小区，就曾经发生过业委会和物业公司打官司，打赢官司之后物业公司跑了的问题。小区有一段时间没有物业公司，全靠业委会管理。买二手房的业主，很可能是从被维权（物业维权、交房维权、漏水维权、采光维权、噪声维权、空气质量维权）搞怕了的业主手里买房子，住进去之后才发
现跟自己想的不太一样，合同里又没写，法律也没规定这属于侵权行为。
物业纠纷可轻、可重、可大、可小。今天一平方米5万元的两个小区，物业好的那个10年以后卖一平方米20万元，物业不好的那个可能还是5万元。
怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法：
•看小区有没有业委会
•看小区楼道干净不干净
•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）
•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）
•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权
好的，小区的选择今天就讲到这里，你都学会了吗？明天我们继续来讨论选择小区的问题。
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