[摘要] 选房分三步走第一步是明确房子的性质第二步是选择小区第三步是选房第一步明确房子性质我国二手房的种类繁多，除了常见的由开发商建造的商品房之外，还有小产权房、回迁房、房改房等多种类型。
选房分三步走步是明确房子的性质第二步是选择小区第三步是选房
步明确房子性质
我国二手房的种类繁多，除了常见的由开发商建造的商品房之外，还有小产权房、回迁房、房改房等多种类型。房子的性质不同，交易的要求和税费也不同。选房的步就是明确房子的性质，决定哪些类型的房子可以考虑，哪些坚决不碰。
商品房和存量房
法律上对房子的分类很简单，只有商品房和存量房两种，商品房就是一手房，存量房就是二手房。商品房采用期房预售制，购房人从开发商手里买房，存量房是购房人从业主手里买房。我们现在说的房子，一般是指70年产权的住宅。按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，买房的时候，业主会取得房屋所有权和土地使用权。这两个权利被记录在不动产证上——以前是分别记录在房产证和土地证上的。有的城市没有土地证，比如北京，只有开发商和少数平房有土地证，大部分房子都只有房产证。现在随着不动产登记制度的推进，买房的时候业主的老房产证会换发成购房人的不动产证。房产证上面其实也有一些关于土地权利的内容，比如土地性质是划拨（白给）还是出让（买来的）。买二手房的时候需要注意这一点，因不是说你买了房子，这个房子的产权就重新往后推70年。只有当房子原来的土地性质是划拨时，你买房之后补缴土地出让金，土地性质变成出让，房子才会从0开始用70年。如果你买房的时候土地性质就是出让，土地的70年产权是不会重新计算的。所以如果业主已经住了69年实际上北京还没有这么老的房子），你再住1年就到期了。土地使用权到期了怎么办？目前没有权威的准确答案。从购房人的角度考虑，买个土地使用权年限稍微新一点的房子更划算。房改房因为土地性质一般都是划拨，可以满足这种需求。2000年的房子和2010年的房子相比，因为就差10年——2070年到期和2080年到期，我认为差别不大。1980年的房子你买之后可能很快就拆迁了，所以应该问题也不大。
军产房、央产房、校产房
军产房、央产房、校产房都是具有一定公房性质的房屋，该类房屋的上市交易往往有不少限制条件。
退休老干部李大爷要出售一套房子。他的麻烦是收了钱、签了约之后发现无法把房子过户给买家，买家要起诉，告了半年放弃了——立不上案。因为房子不能过户，李大爷想把钱（一半的首付款）退给买家让买家搬出去，买家也不肯。
房子不能过户的原因是这个房子属于军产房，归部队的营房科管理。虽然李大爷有房产证，但是没有部队的同意，房子就无法过户。这个房子的问题不是不能过户，而是在无法过户之后不能起诉。和军产房类似的还有央产房和校产房。这种房子的性质并不体现在法律里，也不体现在房产证上，而是体现在一些政策中，比如部队的政策、中央部委和中央直属企业的政策、学校的政策等。这些政策在法律中没有，但是房管局知道，是决定房子能否过户的条件之一。以央产房为例（基本都在北京），央产房过户的前提条件是组织同意这套房子“上市”，而同意的标志是这套房子在位于蓝岛大厦的央产房管理中心备案。只有“蓝岛”给备案了，央产房才可以上市。
前段时间有个朋友咨询我，他买到了某高校的房子，后来发现这个房子是校产房，土地性质是划拨，不能过户，问我怎么办。这种问题其实非常多。如果你想买的小区本身带有公房性质，比如清华大学的
小区、北京军区的小区、二炮的小区、农业部的小区，你看房的时候就要问中介这是不是军产房、央产房或校产房。如果很多个中介都告诉你不是，你才能放心去买；如果是，你就要去房管局查询这个房子能不能过户，得到肯定的答案之后才可以买。
房改房
接下来，我们说说房改房。房改房在我国是非常普遍的，买房改房一般不会有问题，当然也要考虑央产房等因素。房改房的土地性质都是划拨，也就是说当时并没有出钱买这块地，而是国家基于政策无偿供应
了土地。这个土地性质会写在房产证里。到了买房和业主见面的环节，你要看房产证。房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同，价格也不同，最贵是交易价格的10％，只要数百元，这是你在买房之前就应该问好的。
小产权房
小产权房是俗语，法律上并没有小产权这个说法，它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质：国有土地就是由国家所有；集体土地就是由村集体所有。
集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。用通俗的话说就是，农民的土地上盖的房子，居民（外村人）不能买。不能买包括以下三层意思。
•买了房子不能过户。
•双方签的买卖合同一般被认为是无效的。
•卖家打个官司就可以把房子要回去。
目前社会上有小产权房会“转正”的流言，甚至有一些地方还就“转正”事宜进行了试验，但是目前试验结果不是太理想。所以我认为小产权房“转正”短期内不会被提上日程，是一个不太可能实现的事情。一旦小产权房“转正”，引起的房价暴跌风险也不是闹着玩儿的。对政府来说，村集体手里这些集体土地是政府的土地储备，一旦让它们自由进入市场，不仅会影响现在的政府规划，也会间接导致城市的房价受到大量低价土地的冲击，无论是政府还是开发商都不愿意见到这种情况。
另外，由于便宜的房子已经存在大量业主，强硬的拆违又容易引起社会问题，触犯另一批人的利益，所以目前这个问题可以说陷入了僵局。
好的，今天就到这了，明天继续跟大家来分享关于房子性质的问题，更多有趣的、通俗易懂的买房知识请关注由我主编的“买房知识科普”微信公众号。
所以，你买房的时候会考虑房子的性质吗？
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