2018年末尾特别想说的一些房价判断

真叫卢俊  2019-01-15 10:14

[摘要] 都说到了12月25号之后，很多人就开始惆怅，惆怅这一年怎么什么都没做，但也同样觉得未来一年或许会改变很多，这就是时间更替的秘密，给人梦境也给人清醒这何尝不是房地产本身呢。

都说到了12月25号之后，很多人就开始惆怅，惆怅这一年怎么什么都没做，但也同样觉得未来一年或许会改变很多，这就是时间更替的秘密，给人梦境也给人清醒

这何尝不是房地产本身呢。到了如今这个截点我想你应该看过很多大大小小的总结和盘点，不论是高屋建瓴的宏观趋势亦或者短兵相接的资金来往，你是否真真实实的感受到这个赛道划过你身体的感觉

今天我说说这一年我看到的，关乎楼市趋势，也最终会呈现在价格表现之上，希望这些困惑不会伴随你到2019年

01、关于一线城市

一线城市的房产，如今已经被赋予越来越多的意义，也正是这些特殊的象征，直接导致了今年楼市的困局

对于有钱人来说，房子对于他们来说既是过程也是结果。中产阶级以上主流价值观在这一年已经沉淀，如果你有钱，那么你大概率会去买房。但是与此同时你又会通过自己这一次房产，来证明自己的有钱

往年这样的脉络只是若影若现，但是经历过2015-2016年的楼市大牛市，这两年的市场波动是少有的在房价高位的阶段上的重度提升，在这一轮趋势中，有房产一族进一步的树好了门槛，从2017年开始置换占据了一线城市的主力

这样的坏处是很多的，的坏处就是房产进入内部循环之后直接导致了需求量的匮乏，这样的问题也就在2018年集中性的暴露

这一年的楼市和往年不同，以前是不买，现在是没钱，没钱这两个字衍生开来说就是：能够买房的人，已经都没钱了

当然，很多时候这样的格局在往年也都会破，为什么，因为底层刚需容易焦虑容易恐慌，然后总是有人翻身进入房产一族

但是今年不同的是出现了两个变数，一线城市进入人口管控阶段，外来人口挤入滞缓，导致外驱购买力进入滞缓。第二是经济下行导致内驱购买力收入增速滞缓。过去三年不论是股市还是资本市场给个体注入购买力的通道已经彻底关闭

今年我们公司一个新来的同事，和我说了想要扎根上海的决心，决定卖掉家里四套房子换上海的一套，可以看出有多艰难

所以2019年的楼市如果要发生改变，需要几个前提，或者置换首付比例降低让内循环可以继续滚动起来，或者买房门槛降低拓生外区购买力，或许经济水平恢复整体提升客群购买力，不然2019依然会沿袭2018年的局面，甚至会更严重

因为今年的上海楼市是少见的供过于求的样子，今年的供应量就有超过300万还没有消化掉，这些都会叠加到明年，而且耐性更差，这些都会成为一个个X因素干扰市场的波动但是始终一线城市还是没问题的，市场越差的时候一线越展现自己的虹吸效应，2019会是探底的一年，一些鸡贼的开发商已经加快了拿地的节奏。这个战场越来越成为拼耐力的舞台

如今的一线城市，最怕的不是持有房产者，也不是无产一族，最担心的应该是持有房产却背上太多杠杆的负债者

如果没有意外，价格会依然保持在2018年的水准，而2018年的水准就是2016年的水准

02、三四线城市

三四线城市会更加复杂

三四线城市房价已经到了高位，我听过不止一个小县城的房价已经达到了2.5万，而上海的金山，房价只要1.5万，这样的对比各位应该有直观的感受，很明显整体的三四线的房价是虚高啊

另外我想各位应该看到下半年有一个主旋律就是城市群战略，一线城市带动周边城市，城市群战略其实表达了一个信号，就是人们涌入一线城市去发展的欲望是不能阻挡的，但是一线承载量又有限，所以在这样的趋势下构建了城市群这样的折中模式

而城市群有两种方式，种在一线城市工作在周边城市生活，第二种是参与一线城市的经济体系，但是在周边城市享受成本优势

所以从这个角度各位可以看出，不论是环沪还是环京或者环深，这么多城市能不能成你就看2个元素就可以了：有没有便捷的城际交通以及有没有咬合紧密的产业融合

其他的三四线，从2017年开始一度想要用小镇模式去撬动和盘活，但是从目前的效果来看也不是很理想的。这已经很明显了到了如今这样的发展阶段单纯的低土地成本已经很难盘活零散型三四线市场

而且在未来，三四线还有一个比较棘手的问题要解决，这两年的去库存策略毫无疑问是成功的，但是这个去库存只是去掉了开发商手上的库存，未来这些存量空间如何盘活运营很是关键

未来3-5年会进入到社会资源去库存的阶段。所以在这里不得不说，万达商业这一步走的还是很讨巧，轻资产模式后的万达商业在这样的氛围里有大量的发展空间

当然，三四线房价比较难量化，因为城市差异性太大，但是我想举一个例子给大家找点感觉。

目前三四线城市，能够把房价发展的比较好的城市应该算昆山了，首先昆山自己城市经济能级足够，已经接近一些省会城市了，第二属于环沪城市且有轨交支持，最后城市房地产发展的也比较早

就是这样的城市，如今的房价在2-2.3万左右，所以如果你去的三四线，能级不如他格局也不如他，但是房价已经开始逼近了，那么是不是楼市的风险也就有点大了呢

当然，这个只是感觉，但是买房很多时候感觉真的很重要03、货币化棚改

但是说到三四线，还有说到一个不能忽略的变量，叫货币化棚改

说实话，最近一些舆论开始把这个政策开始曲解甚至妖魔化，但是我个人觉得，货币化棚改是非常好的一个模式，也是最快程度将财富从政府转移到个体最有效也是最快速的方式

我们所期待的藏富于民，不就是如此么

而且伴随着货币化棚改可以同步带动城市更新和三四线城市去库存的策略，所以如果没有意外的话，这个政策会一直持续下去

但是值得注意的，未来可能受到抑制的方向就是通过棚改货币化之后的资金做杠杆化处理

为什么呢，因为安置的受众本质上个人过去的现金流并不稳定，如果过度的杠杆化会加剧风险，并且提升银行坏账

在地方城市层面，我觉得需要焦虑的不是货币化棚改带动的楼市泡沫，更加需要担心的是，如果货币化棚改停止之后社会购买力如何有效跟进以及实现内循环

所以如果是一个有远见的地方政府，应该在城市棚改的阶段，不是抓紧时间卖地，而是抓紧时间做产业引进以及产业升级，在棚改结束的这段时间内构建自己的产业链，这样城市发展会良性循环很多

这方面苏州过去15年做的成功很多，我真心建议很多小县城不要去大城市取经了，做到15年前的苏州，或许就是一个好的开始

所以当你如果进入到一个棚改特别大的一个城市，希望你可以看看除了房地产，这个城市还有没有其他的变化，以及棚改的量是不是起的太凶了，很多小细节你都可以窥视出这个城市是不是真的想要长线发展

04、二线城市

最后说说二线城市

二线城市也是最复杂的。2017年为典范的成都以及2018年为典范的西安，各地的二线城市在这一段时间开启的轰轰烈烈的抢人大战

抢人大战的背后其实是不同城市的资源指标的抢夺，如果没有意外的话，未来一个城市想要获得土地指标、轨交指标、医疗指标一切指标都是从人口维度进行判断的，而这些指标则直接决定一个城市可以吸纳的投资额度，这也决定了为什么抢人大战会这么凶猛

所以伴随着这样的趋势，同步带来的蝴蝶效应就是户口的价值开始削弱了，可能经过一段时间之后，资源划分不再依赖户口，未来划分的标准更多的依赖2个元素：你的房产在哪里以及你的纳税额是多少

如果你在二线城市生活，我希望你能够提前关注这两个元素

然而今年二线城市的不稳定各位应该也能感受到，最强势的杭州，上下半年的急转直下也程度的表明了，二线城市的经济托底效应依然很弱

所以房价在很长一段时间依然会保持波动，价格的整体震荡会比较明显，而这样的震荡也会是常态，如果你要投资二线城市，你要做好这样的心理准备

最后，二线城市因为差异化很大，所以没有共性式的结论，我个人建议要多研究这个城市，实在不懂的，可以多看看长三角

05、楼市黑天鹅

最后和大家说下未来市场里可能发生的几个黑天鹅事件

个，共享办公的滑坡，再多的概念也掩盖不住办公成本的高企，伴随着整体经济下行，小微企业对于成本的敏感度越来越高，未来代替共享办公的会是家庭式办公，住宅可注册企业都将成合法，在家办公的优势则凸显，未来三年，成本凌驾于酷炫概念之上

第二，租售并举的作用不在于房地产，我个人认为租赁市场的最终意义是让95后和00后可以降低生活成本的压力，从而复制90年代末两千年初的经济活力的盛况，毫无疑问居住成本已经越来越多的束缚住年轻人群体，中国经济要有未来，就必须释放仅有的那群年轻个体

第三，农村土地或许可以进入流转，决定经济走势的三个元素资本、人和地，很显然资本和人在过去依赖通货膨胀和户籍剪刀差模式红利释放的差不多的，中国也是最后的一块蛋糕就是农村土地，伴随着深度的城镇化，这一块如何合理的流转一定会被提上议题，如果启动，对于房地产的改变将会远甚于其他

第四，关于房子的税收我不太担心房产税但是我担心空置税的征收。对于围绕房产的税种已经有很多讨论了，我始终认为对于房产征税核心诉求就是希望房子可以更好的流通以及均匀分配起来，所以与其担心针对所有人的房产税，不如担心针对个别人的空置税，虽然如何判别比较难，但是我一直觉得这事发生的概率要更大些

06、最后

最后总结一下

1、一线始终是一线，会是所有市场里的市场，这是一个靠耐力的舞台

2、二线始终是二线，说再多次新一线那也是二线，未来两年大概率就是高频震荡，这是一个勇者胜的舞台

3、三四线城市太复杂太难说，这是一个撞大运的舞台

4、一线城市的商办没有高手带路不要碰，二三四五线的商办有高手带路也不要碰，因为这个高手多半会是骗子

5、其他的也没什么好说了，如果实在不知道干嘛，手握现金，走到哪里你都是爷

2018年的楼市如果让我来总结的话，其实我想说，如今这个世道，你必须站在今天看到后天，才能活到明天，混沌的市场是一时，但也终究让我们这些当局者焦虑不安。试着让自己跳脱思维，或许是在这交替的时间里我们最需要做的

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