[摘要] 现在市场上为何有如此多的公寓呢？不是住宅价格更高吗？为什么不多建点住宅？这得从公寓的底层逻辑说起，我们得知道什么是公寓？什么是好的公寓。下面我们来探究一下。
现在市场上为何有如此多的公寓呢？不是住宅价格更高吗？为什么不多建点住宅？这得从公寓的底层逻辑说起，我们得知道什么是公寓？什么是好的公寓。下面我们来探究一下。
一个城市，它主要的收入是什么？那当然是税收了。那么怎么样才能产生尽量多的税收呢？不可能加税吧！那当然是发展尽量多的商业。
一个城市的土地是有限的，所以很多朋友说，我所在的城市还大把土地呢，为啥土地资源会稀缺呢？很遗憾，政府给以住宅的土地份额是非常有限的，实行饥饿供给。而对于商业、工业用地则是土地的主要供给对象，因为可以给城市带来活力和远远不断的发展血液。
所以类似各种各样的创业园、孵化园，xx公司总部大楼，都是比较容易从政府那里获取土地的，这是当地政府招商引资求之不得的。
所以对于商办有地的需求，在政策的供给端基本上是被满足掉了的。那既然已经被满足，需求自然是很低迷的。那还有谁愿意去做商办呢？
这根本难不倒追求利益的商人，那就把这些商办用地变相去满足居住需求，所以这就是我们今天看到的公寓产品，如雨后春笋。
从我们基本的感觉来说，住宅都是比公寓产品贵，为何开发商会喜欢公寓产品？这得从公寓的土地说起。
一般商办用地的价格和住宅用地的的价格相差至少5成以上，也就是同地段、同时期出让的住宅土地是8000的话，那么商办用地的价格可能就在4000以下，一半不到，这是地价差。
再来看看房价差，同一块地的住宅卖20000，那么这个公寓很可能就需要14000-15000，所以我们可以清楚的认识到，公寓价格一般是住宅价格的7折左右。
所以公寓获取的利润率是高于住宅的，有利益的地方，就有趋之若鹜的商人。
这就是公寓。
既然了解了公寓，那么怎么来判断一个公寓值不值得投资呢？我们可以按以下标准来选择公寓。
1.单价是同一块地住宅的7折，因为公寓地价远低于住宅，能低于7折，低不了就看你个人的接受度了。
2.地铁上盖。对于住宅来说，有地铁，没有也不意味着不行。但是对于公寓来说，地铁是至关重要的，这关系到公寓的便利性。
你去租一套房子，你的渴望是什么？说动听点事便利，说实在是可以让你变成一个懒人，不能因为租了公寓，而增添了很多生活麻烦，那样的公寓是租不出去的，所以地铁上盖是非常重要的一个因素。
3.旁边是购物中心，这个是锦上添花的一项，内在逻辑还是可以把一个租客变成懒人，下楼解决一切问题。
4.这条是最重要的因素，一定得是小户型。
怎么来理解呢？就是你买一套公寓，大多数是小户型，户型的面积不要超过40平方米。如果你的公寓是50平方米、60平方米、70㎡，甚至有100多平方米的，那你的钱花得就不太合算了。
理解这个问题你得对租赁市场有一定的了解。你把40平方米和50平方米的一套公寓放到租赁市场上去租。每个月的租金差不了多少。但是你买的时候，差了10个平方米，假设一平方米2万，那就是20万。差了25％，差距是非常大的。
如果你选择的公寓携带了这四个基因，当然是可以打高分了，但现实中是比较少能碰到的。但反过来思考，如果你选择的公寓，一个基因都不占，这个公寓你就得小心了，很有可能成为你的负资产。
还有一点很重要的点需要说明的。就是我们投资公寓需要带着什么样的心态呢？那就是要把投资的目的聚焦在租金的年率上面。你这个租金一年能收多少，再除以这个公寓的总价，如果能等于4％，那这个公寓的率就算是不错了。
把投资目标聚焦在 上边，并把公寓的房价上涨当做是一种意外。房价不涨，或微微上涨是正常的。但是，如果有一天行情来了，房价猛涨，就把它当做意外的惊喜。
抱着关注 ，房价上涨是惊喜的心态，再带着上边公寓的四个基因去选择投资公寓，预祝你在投资公寓的路上大获全胜。
人对世界的困惑源于无知，如果懂得再多一些，看世界的眼光就会不一样，这是知识的力量。
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