[摘要] 去过售楼部的高邮人，稍微细心点的购房人也许会发现，无论房子怎么样，售楼小姐都会让你觉得买了这套房就是人生赢家了！在售楼部里，售姐永远是“神”一般的存在。而业主和开发商之间的纠纷，多数源于这些口头承诺。不信？那就和高邮房天下一起看看下面这些案例。
去过售楼部的高邮人，稍微细心点的购房人也许会发现，无论房子怎么样，售楼小姐都会让你觉得买了这套房就是人生赢家了！在售楼部里，售姐永远是“神”一般的存在。而业主和开发商之间的纠纷，多数源于这些口头承诺。不信？如果高邮购房人不对售姐的口头承诺进行深入了解和甄别就草率做下买房决定，等到交房时可能就会被烦心事缠身。那就和高邮房天下一起看看下面这些案例。
为达目的有的售楼小姐往往随口承诺
一位已经离职的置业顾问小魏说，售楼小姐为了达到销售目的，可能会顺着购房人的意思做些随口承诺。比如购房人说买房主要是为了孩子读书，询问买了该项目的房子能不能在某处学校读书，置业顾问一般都会顺着说可以，“我们以前一个项目就出过这种事。”业主买房后发现孩子不能就读想上的学校，就去找原来的这位售楼小姐，但对方已经离职、更换手机号了。“客户一直联系不上她，当时很生气，在周边楼盘找了一圈，就想找到她。”
小魏表示，每到交房都是这些问题的集中爆发期。因为当时售楼小姐随口承诺，但交房时很多东西又没法兑现，直接导致出现很多纠纷，比较典型的是园林和绿化，售楼小姐宣传的是某某园林风情，终呈现的却全是“牙签树”，会让业主心理落差很大。而配套的大环境规划和小区细节设计，由于卖房时部分规划尚未完全敲定，售姐为促成销售随口承诺，极易导致后期出现纠纷。
不过小魏也表示，这只是部分置业顾问的行为，并非所有置业顾问都是为了达成销售目的而随意给予客户承诺。“自己在岗多年，做过很多项目，没有做过一起虚假承诺的事。”小魏后说。
埋下隐患 不知情却签下违背意愿合同
很多事情，只有发生在自己身上时，才会深刻体会售姐巧舌如簧给自己生活带来的伤害。温江的业主秦女士（化名）就在经历这种因置业顾问虚假承诺所带来的煎熬。
2015年五一期间，秦女士和先生一起以42万元的总价在温江某小区买下了一处75㎡的房源。买房时售楼部的置业顾问明确承诺小区实行人车分流，小区地面不会有车位。但今年4月初，随着项目一期交房时间临近，很多业主去楼盘现场看到的场景与当初购房时售楼小姐的承诺却不一样：说好的小区地面没有停车位，但事实上小区一二期地面总共规划了400个机动车位和1700个非机动车位。
大家找到开发商交涉，却被反驳“合同里有说明小区存在地面车位的规划”。大家回头翻看合同才知道这个坑到底有多深！原来，合同里的确有地上车位的规划描述，“但签合同的时候，面对厚厚的几十页售房合同，售楼工作人员只会热情地告诉我们在哪里签字，催着大家尽快签完合同，对于合同里出现的有悖于人车分流诉求的文字条款却未发出任何口头警示。”秦女士介绍说。
秦女士表示，正是开发商的售楼工作人员对广大业主的服务不作为、故意隐瞒真相，让他们签下了违背意愿的合同，直接导致业主失去了可以选择其他真正有人车分流规划楼盘的机会，“所以，即使地上停车位有合同事实、有规划事实，开发商也应该为自己的欺诈宣传给业主带来的损失负责，取消设置的地面停车位。”
维权尴尬 开发商表示“口头承诺有待求证”
关于业主反映的情况，洲际春天广场的开发公司项目经理贾勇在接受采访时表示，地上车位的规划以及报规报建都有法理依据，通过了批准，并且开发商也按照房管局的要求在现场进行了公示。“业主的说法不好求证，业主说售楼工作人员承诺过地面没有车位，的确没法求证。”
他表示，合同里也明确有“地面车位归开发商所有”的类似阐述，说明了地面是有车位的，所以业主认为开发商是占用了公共绿化来规划车位是“站不住脚的”。在之前的协调会中，规划局和街道办就这些规划事实向业主解释过了，如果业主还是认为车位规划不合法，可以到规划局去进行相应查询。
贾勇还表示，争议的造成也许还跟业主和开发商对承诺的人车分流理解不同。“人车分流其实分全人车人流和不完全人车分流，全人车分流就是全部是地下车位；不完全人车分流有部分地面停车位是正常的。”而对于销售人员曾经口头承诺过小区中庭没有停车位，贾勇认为业主的说法有待求证，“有法律意义的依据只能以合同为准，所以，业主要求我们现在取消地面停车位，在法律上是完全达不到的。”
支招：注意保留有效证据
口头承诺要明确记载进合同
四川方策律师事务所主任律师郭刚在评论这起纠纷事件时表示，一般法律意义的证言，分书面原则和当面原则两种。书面原则的合同文书现在对业主极其不利，如果没有当面原则的有效口头承诺证据，会面临巨大的举证困难，让业主陷入极其被动的处境中。
四川天润华邦律师事务所卞为律师表示，当下业主的主要任务是找到新证据，比如除了置业顾问当时的口头承诺，是否还有买房时开发商宣传的地面没有停车位的平面资料、规划示意等有利证据。
卞为律师表示，当前因置业顾问虚假宣传带来的房地产买卖纠纷案例正呈上升态势。购房人要想不在这些事情上吃亏，在前期购房过程中建议大家尽量做到：注意收集和保管前期购房资料，做购房有心人。
1、尽可能收集并保管好相应材料，比如售楼广告、宣传材料、沙盘照片、购房合同及补充协议等，作为开发商的承诺加以保管。
2、在签订购房合同的过程中，可将置业顾问的口头承诺明确为书面内容记载于合同中，做到固定承诺。
而针对交房过程中出现小区实际情况与置业顾问前期宣传或承诺不一致时，原则上应及时、客观、全面向开发商反映情况，同时做好维权准备：
1、梳理客观情况。如，涉及房屋或小区建筑、设施设备质量问题的，全面记录并及时客观地向开发商反映；涉及可能更改规划的，可以到当地规划部门通过查询图纸了解情况。
2、理清维权思路。若沟通不畅的，在证据客观的情况下，购房人可以向相关部门及时反映情况，也可以委托律师依法代理起诉，维护自身权益。
（高邮房天下房天下）
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